実践　建築の企画営業

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48第4章土地の読み方482 分譲マンションでの土地価格とは次に、多くのデベロッパーが土地相場の概算に用いる、分譲マンションが成立するか否かの土地価格の計算について説明します。時価が坪あたり300万円という土地Ａがあるとします。その土地の容積率を都市計画図で調べると500％ですから、500％の容積率いっぱいまで建築が可能だとすると、一種あたり（不動産や建築関係の業界用語で、容積率100％あたりを「一種」と数えます。たとえば、容積率500％の土地は「容積五種」の土地であり、時価が坪あたり500万円であれば、一種あたり100万円の土地といいます。よく使われている言葉なので覚えておきましょう）の土地Ａの価値は、◯路線価による土地の時価の求め方（比準倍率法による算出法）①　当敷地の路線価……35万円/m2②　表通りのZ地点の路線価……53万円/m2③　表通りのZ地点の一般的な取引価格……200万円/坪といわれている。④　以上から、当敷地の時価は、　　200万円×　　　 ×0.95≒125万円/坪　となります。なお、上記算式中の0.95は、敷地が多少細長いので5％減じたもの。　　当敷地の時価……125万円/坪◯路線価図中のアルファベットの読み方記号地域の特色借地権割合底地権割合Ａかなり活性化している繁華街90％10％Ｂ一般の繁華街・活性化している商店街80％20％Ｃ一般商業地・活性化している準工地・高級住宅地70％30％Ｄ活性化していない準工地・一般の住宅地60％40％Ｅその他の市街化地域や工業地50％50％Ｆ～Ｈ市街化調整区域や都市計画外地域40～20％60～80％35万円53万円

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